Les hypothèses d’évaluation des projets de construction qui ne sont plus valables

Un projet de construction peut être sous-assuré bien avant que quiconque s’en aperçoive, non pas en raison s’un important sinistre ou d’une désorganisation du marché, mais parce que la valeur dudit projet a discrètement évolué au cours de la construction.

Habituellement, la souscription d’une assurance des chantiers se fonde sur la valeur du projet fixée avant le début des travaux et comprend des clauses d’indexation destinées à prendre en compte des augmentations modérées au cours de la construction. Cependant, à mesure que les projets gagnent en envergure, deviennent plus complexes et exigent davantage de temps pour être finalisés, les hypothèses émises initialement sont de plus en plus remises en question.

« Les projets d’aujourd’hui sont de plus en plus complexes, interconnectés et en chantier pendant des années, explique le vice-président – Construction de CNA Canada, Rob Herron. Les variables sont plus nombreuses et les délais plus longs, par conséquent, la probabilité de changements importants augmente tout au long du chantier. »

Dans une période où l’inflation et le coût des matériaux continuent de retenir l’attention, certains des changements les plus importants qui ont des répercussions sur la valeur assurée d’un projet surviennent discrètement une fois les travaux commencés.

Des modifications apportées à la conception et à l’approvisionnement, des délais prolongés et l’évolution des exigences réglementaires peuvent augmenter le coût de la reconstruction, de la réparation ou de l’achèvement d’un projet, sans que personne ne réévalue l’assurance.

À mesure que ces changements s’accumulent, la valeur des projets fixée au moment de la souscription peut progressivement ne plus correspondre aux risques concrets, et ce, sans que personne ne passe en revue la police d’assurance, ce qui peut entraîner une sous-assurance des projets.
 

L’inflation n’est pas le seul facteur en cause

L’inflation est probablement la pression la plus évidente exercée sur les projets de construction, mais elle est rarement le seul facteur en cause dans l’évolution des estimations, souligne M. Herron.

De nombreux changements parmi les plus importants surviennent progressivement, à mesure que le projet avance. Une simple révision de la conception peut entraîner des modifications sur le plan de l’approvisionnement. Les retards d’approvisionnement peuvent prolonger le délai d’exécution des travaux, augmenter le coût de la main-d’œuvre, de la location de matériel, ainsi que de la supervision du projet. Des exigences supplémentaires en matière d’ingénierie, de réglementation ou de conformité peuvent entraîner des coûts supplémentaires, tandis que la concurrence pour recruter des entrepreneurs qualifiés peut entraîner une augmentation du coût lié à la main-d’œuvre sur des projets de plus grande envergure.

« Quand on pense à un ordre de modification, on a souvent l’impression qu’il concerne un seul changement, mais pour un grand projet, des centaines d’ordres de modification peuvent survenir, et c’est le cumul de tous ces changements sur toute la durée du projet qui fait une différence par rapport à celui qui était assuré à l’origine », souligne M. Herron.

Lorsque des écarts d’évaluation apparaissent

L’écart d’évaluation est souvent sous-jacent, jusqu’au moment où il est le plus important.

M. Herron donne pour exemple un projet dont la valeur estimée au départ est de 100 millions de dollars, mais dont la finalisation coûte finalement 125 millions de dollars, en raison du cumul des modifications apportées à la conception, des retards d’approvisionnement et de la prolongation des délais de construction.

« Si le montant de garantie ne correspond plus aux risques concrets, alors la couverture pourrait ne pas être suffisante pour reconstruire intégralement l’ouvrage endommagé », précise le vice-président – Construction de CNA Canada.

L’aspect financier peut aller bien au-delà de la réparation de dommages matériels. Les retards consécutifs à un sinistre peuvent augmenter le coût de financement, retarder l’achèvement du projet et réduire le produit financier prévu. En parallèle, les accords contractuels entre les propriétaires, les entrepreneurs et les sous-traitants déterminent qui, en dernier ressort, prend à sa charge les parties non assurées du sinistre.

« Dans de nombreuses situations, l’écart d’évaluation ne devient visible que lorsque le projet est achevé et que les coûts réels sont vérifiés, ou lorsqu’un sinistre important contraint toutes les parties à comparer les hypothèses initiales à la réalité de celui-ci », poursuit M. Herron.

Maintenir les évaluations à jour

Si les entrepreneurs restent les spécialistes de leurs projets, les courtiers et courtières jouent un rôle important dans le cadre de la remise en question des hypothèses à mesure que les projets avancent. « Des échanges réguliers sur les budgets, les retards d’approvisionnement, les ordres de modification et les échéances peuvent aider à déterminer si la valeur des projets et les montants de garantie reflètent toujours les risques encourus », estime M. Herron.

Les souscripteurs et souscriptrices de CNA Canada, qui travaillent sur des projets de construction partout au Canada, sont souvent en mesure d’identifier les nouvelles tendances et de partager leurs connaissances avec les courtiers et courtières, aidant ainsi leur clientèle à anticiper plus tôt les problèmes éventuels en matière d’évaluation.

« Il n’y a pas grande chose que nous n’ayons pas vu ces dernières années, indique M. Herron. Nous travaillons en étroite collaboration avec les courtiers et courtières, nous partageons ce que nous constatons sur le marché, et nous nous concentrons sur des solutions pratiques. Le cas échéant, nous pouvant également apporter des garanties plus flexibles, en augmentant la marge de tolérance des coûts de base, ce qui aide la clientèle à conserver une marge de manœuvre face à l’évolution des coûts de construction. »

Les projets de construction actuels comprennent plus de variables qu’auparavant, dont beaucoup échappent au contrôle de quiconque, alerte M. Herron. « Des discussions régulières entre les assureurs, les courtiers et leur clientèle sont de plus en plus importantes afin de garantir que la valeur des projets et la couverture d’assurance restent en adéquation à mesure de l’avancée des travaux », insiste-t-il.